건축주 A는 서울 은평구 다세대주택(7동 총 56개 세대)을 건축하면서 위 다세대주택의 창호공사를 B창호업체에 공사대금 금 약 2억6000만원으로 해 도급을 주었습니다.

B는 A와의 공사도급계약에 따라 창호공사를 마쳤으나, A는 공사대금 약 2억6000만원 중 1억5000만원만을 지급했습니다. 

이에 B는 총 56개 세대의 다세대주택 중 1개 세대에 대해 유치권을 행사하면서 A에게 잔여 공사대금을 청구했습니다.

자금사정이 좋지 않았던 A는 위 다세대주택을 C에게 매각하고자 했고, C는 B가 유치권을 행사하고 있다는 사실은 알고 있었으나, B가 1개 세대에 대해만 점유를 하고 있었으므로, 유치권에 대한 부담이 적다고 판단해 A로부터 위 다세대주택을 당시 시가에 매수했습니다.

위 다세대주택에 대한 소유권을 취득한 C는 B를 찾아가 잔여공사대금 약 1억5000만원 중 B가 유치권을 행사하고 있는 1개 세대에 해당하는 공사대금 약 270만원을 변제하면서 B에게 퇴거할 것을 요구했으나, B는 잔여공사대금 약 1억5000만원 전부를 변제받기 전에는 퇴거할 수 없다고 주장했습니다.

B의 C에 대한 잔여공사대금 전액 변제 주장은 타당한 것일까요?

결론부터 말씀드리면 B는 C가 잔여공사대금 약 1억5000만원의 전액을 변제할 때까지 유치권을 주장해 점유를 계속할 수 있다고 판단됩니다.

유치권의 불가분성에 대한 대법원 판례의 법리에 따르면, “다세대주택의 창호 등의 공사를 완성한 하수급인이 공사대금채권 잔액을 변제받기 위해 위 다세대주택 중 한 세대를 점유해 유치권을 행사하는 경우, 그 유치권은 위 한 세대에 대해 시행한 공사대금만이 아니라 다세대주택 전체에 대해 시행한 공사대금채권의 잔액 전부를 피담보채권으로 해 성립한다.”고 합니다(대법원 2007. 9. 7. 선고2005다16942 판결 참조).

따라서 유치권이 있는 물건에 대해 소유권을 취득하고자 할 때에는 채권자가 유치한 부분만을 기초로 해 매수가격을 정하기 보다는 유치권 채권자가 주장하는 피담보채권액이 구체적으로 얼마인지 여부까지 정확히 검토한 후 매수가격을 정해야 할 것입니다.

윤성철 법무법인 로베이스 대표 변호사(010-3915-2487)