A사는 B사로부터 병원 신축공사에 공조설비 등 설비공사를 5억원에 하도급받아 해당 공사를 완료했습니다.

그러나 B사는 공사가 완료했음에도 설비자체 및 작동도 정상적이지 않다는 이유 등 하자가 있다는 이유로 공사대금 중 2억원을 미루고 있습니다.

A사는 공사대금 미지급을 이유로 건축물에 유치권을 행사하고자 합니다. A사는 유치권을 행사하기에 앞서 하도급계약서를 살펴보니 ‘공사 목적물에 유치권을 행사하지 아니한다’라는 규정이 있는 것을 발견했습니다. 계약서에 이러한 내용이 있다 하더라도 상관없이 유치권을 행사해도 되는지요

결론적으로 A사는 유치권을 행사할 수 없습니다. 우리는 간혹 공사현장에 ‘유치권 행사’라고 기재된 플랜카드를 볼 수 있습니다. 이 유치권은 민법 제320조부터 제328조까지에 규정돼 있는 법률로 규정돼 있는 물권의 일종입니다. 채권은 상대방에 대해 어떠한 금전, 행위 등을 청구할 수 있는 권리인 반면, 물권은 물건에 직접적인 지배력을 행사할 수 있는 강력한 권리라 할 것입니다.

유치권을 행사하려면 다음과 같은 요건을 갖춰야 합니다. 그 요건으로는 첫째, 다른 사람의 물건이므로 점유가 적법하게 이뤄져야 합니다. 둘째 채권과 물건에 서로 관련이 있어야 합니다. 셋째 해당 채권이 변제기에 있어야 합니다. 넷째 계약상 유치권을 행사하지 않겠다는 특약이 없어야 합니다.

사안의 경우 공사와 관련해 대금 미지급이므로 공사 현장의 건축물에 대한 점유는 적법하게 이뤄져 있다고 봐야 하고 공사대금 채권과 건축물과도 밀접한 관련이 있으므로 첫째와 둘째 요건은 갖춰져 있다고 봐야 합니다.

하지만, 셋째와 넷째 요건에 문제가 있어 유치권을 행사할 수 없습니다.

즉 유치권을 행사하려면 공사대금 채권이 변제를 요구할 수 있는 시기인 변제기에 도래해 있어야 하는데 B사가 하자보수청구를 하고 있는 상황에서는 공사대금청구와 하자보수청구가 법리상 동시이행의 관계에 있는 바람에 어느 것이 더 우선한다고 볼 수 없어 결과적으로 공사대금 채권의 변제기가 도래해 있다고 볼 수 없습니다.

유치권 행사가 현실적으로 쉽지는 않아 보이지만, 하도급업체로서는 하도급계약을 체결함에 있어 이러한 점을 알아둘 필요는 있다 할 것입니다.