주상복합 건물이라는 말을 들어봤을 것이다. 

우리가 길을 걷다보면은 많은 주상복합건물을 보게 되는데, 예를 들면 1층과 2층은 상가로 사용하고 있고 3층과 4층은 주택으로 사용하고 있는 건물을 주상복합 건물이라고 한다. 

주상복합 건물을 양도했을 때 과연 양도소득세는? 

상가나 주택의 면적기준에 따라 달라지게 된다. 

주상복합건물의 전체 주택면적이 상가면적보다 크거나 같을 때에는 이 주상복합건물 전체를 주택으로 간주하게 된다.

주상복합건물 전체를 주택으로 보니까, 다른 주택이 없다면 1세대 1주택 비과세혜택을 받을 수가 있다. 

주상복합건물이 9억원을 초과하지 않는다면 전체에 대해 1세대 1주택 비과세혜택을 받을 수 있고, 9억원을 초과한다면 9억초과분에 대해서만 양도소득세를 부담하게 되는 것이다. 

반면, 전체상가의 면적이 전체주택의 면적보다 크다 그러면 어떻게 될까?

주택면적만 주택으로 간주하고 상가 부분은 그대로 상가로 간주돼 양도소득세가 과세된다. 이렇게 주상복합건물에서는 주택과 상가의 면적비율이 매우 중요하다. 

주택의 면적이 상가면적 보다 크거나 같을 때만 전체를 주택으로 보아 비과세 혜택을 볼 수 있는데 종종 주상복합건물 세무조사 시에 상가면적이 주택부분 면적보다 분명히 큰데도 비과세를 받는 경우가 발생하는 경우가 있다. 

어떻게 상가면적이 주택면적보다 큰데도 전체를 주택으로 보아 비과세 혜택을 받게 되는 것일까? 

이는 사전에 절세방법을 찾아 미리 대비한 경우에 해당되는 것이다. 

전체 상가면적이 전체 주택부분 면적보다 클 때는 옥상에 옥탑방을 설치하거나, 지하실을 주거용으로 개조해서 전체 주택부분 면적을 늘리는 것이다. 

국세기본법에서는 실질과세원칙을 규정하고 있어, 공부상 상가면적이 주택보다 큰 경우에도 실제로 주택부분 면적이 상가면적보다 큰 경우에는 실질과세원칙을 적용해 전체를 주택으로 간주하게 되는 것이다. 

공부상 무허가이거나 등재가 되어있지 않다 할지라도 국세기본법에 따라 실제 사용 용도에 따라 사실판단을 하게 되는 된다.

주상복합건물의 양도에 있어서는 면적 기준이 매우 중요하다는 얘기다. 

그런데 2019년도 기획재정부 세법개정안에 따르면 주상복합건물의 비과세 감면혜택이 2022년 1월 1일 거래분부터 축소될 예정이다. 

2022년 1월 1일 거래분부터 9억원 초과 고가주택의 경우에는 주택의 면적이 상가의 면적보다 큰 경우에도 상가 부분에 대해서는 무조건 과세하게 된다. 

세무법인 석성 경기북부지사 대표(010-7190-5300)