개정법 시행 이전 계약 건은 미포함

윤성철 변호사
윤성철 변호사

개인 건설사업자 A는 2016년 4월 경 자신의 사무실로 사용하기 위해 임대인 B와 계약기간 5년으로 하는 상가임대차계약(이하 ‘이 사건 계약’라고 합니다)을 체결했습니다. 

이후 2018년 10월 상가건물 임대차보호법이 개정됐고, 개정된 상가임대차법 제10조 제10조 제2항은 ‘임대기간 총 10년의 범위내에서 계약갱신청구권을 행사할 수 있다’라는 취지로 규정하고 있습니다.

상가임대차법의 개정을 알게 된 A는 당연히 자신에게도 개정된 상가임대차법이 적용될 것이라고 생각하고, 2021년 1월 B에게 ‘개정된 상가임대차법 제10조 제2항에 근거해 계약갱신을 청구한다’라고 통보했습니다.  

이에 B는 상가임대차법 개정 전 체결된 이 사건 계약에는 의무임대기간 10년이 적용되는 것이 아닌, 개정 전 상가임대차법상의 의무임대기간 5년이 적용되고, 자신은 5년의 임대기간을 보장해주었으므로, A는 더 이상 계약갱신을 청구할 수 없다고 했습니다. 

과연 B의 갱신거절은 적법한 것일까요? 결론부터 말씀드리면 이 사건 계약에는 개정 상가임대차법이 적용되지 않으므로 B의 갱신거절은 적법하다고 판단됩니다.

개정 상가임대차법이 개정법 시행 이후 새로이 갱신되는 모든 임대차계약에 적용되는지 여부에 관해 그동안 많은 견해대립이 있었으나, 최근 대법원은 “내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018년 10월 16일 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018년 10월 16일 이전에 체결됐지만 2018년 10월 16일 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다.

따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과해 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다”라고 합니다(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결 참조).

이 사건 계약은 2016년 4월 체결돼 상가임대차법 개정 전에 체결된 계약으로, 이미 당시 시행 중인 구 상가임대차법에서 보장하는 의무임대차 기간 5년이 만료되는 경우에 해당하기 때문에 개정 상가임대차법상의 의무임대차 기간 10년이 적용되는 계약이 아니라고 할 것입니다. /법무법인  로베이스 대표 변호사(010-3915-2487)

 

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