“준공도면 따라 시공했다면 특별한 사정 없는한 하자로 볼 수 없어”

판시사항

아파트에 하자가 발생했는지 판단하는 기준 및 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공됐으나 준공도면에 따라 시공된 경우 이를 하자라고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극).

판결요지

사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위해 사업계획승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니어서 별도의 약정이 없는 한 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결됐다고 보기 어려운 점.

실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안해 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이뤄지고 있는 점.

이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업주체는 주택 관련 법령에 따라 사업계획승인권자로부터 사업계획의 변경승인을 받아야 한다.

경미한 설계변경에 해당하는 경우에는 사업계획승인권자에 대한 통보절차를 거치도록 하고 있는 점.

이처럼 설계변경이 이뤄지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의해 사용검사를 받게 되는 점. 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점.

아파트 분양계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있고, 주택 관련 법령이 이러한 설계변경절차를 예정하고 있어 아파트 분양계약에서의 수분양자는 당해 아파트가 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이뤄진 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하고, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결했다고 볼 수 있는 점 등을 종합해 보면 사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통해 그러한 내용을 별도로 표시해 분양계약의 내용으로 편입했다고 볼 수 있는 등 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생했는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다.

따라서 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공됐더라도 준공도면에 따라 시공됐다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다.

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