소득세법 시행령 155조에는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전 주택)을 양도하기 전에 다른 주택(신규 주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용한다. 

그런데 복잡한 세법규정으로 일시적 2주택자에 해당됨에도 비과세혜택을 받지 못하고 양도소득세 세금폭탄을 맞는 경우가 있어서 특별한 주의가 필요하다.

실제로 1세대2주택자에 해당하는 줄 알고 양도소득세를 비과세로 신고 했다가 엄청난 세금폭탄을 맞은 사례를 소개하겠다.

김 모씨는 10년 이상 거주한 A주택 한 채와 장기임대주택으로 등록한 B주택을 보유하고 있었다. 그리고 직장문제로 이사를 해야 해서 최근 C주택을 새로 취득하고, A주택을 15억원에 양도했다.

김 씨는 양도소득세를 신고하면서 B주택은 장기임대주택이므로 주택 수에서 빠진다고 생각했다. 그래서 A주택과 C주택 보유에 대해서는 일시적 2주택이고, A주택이 고가주택이므로 9억원 초과분에 대한 양도차익과 1세대 1주택 장기보유특별공제 80%를 적용하여 세금을 신고, 납부했다.

그런데 세무서에서는 김 씨에게 양도세신고내역을 조사하는 과정에서 김씨가 일시적2주택자가 아니라 1세대 3주택자라고 판단했다.

임대주택은 양도소득세 계산 시 중과세를 배제할 뿐이지 주택수 계산에서는 배제되는 것이 아니라서 김 씨가 1세대 3주택자에 해당하며 중과세로서 20%의 추가세율을 적용하고, 장기보유특별공제 80%를 적용하지 않아야 하는 것으로 판단했다.

세법에서는 2018년 9월 13일 이전에 취득한 주택을 장기 일반임대주택으로 등록한 경우 다주택자에 해당한다고 하더라도 중과세를 배제한다고 규정하고 있다. 즉, 중과세 적용을 하지 않을 뿐 장기임대주택이 주택수 계산에서 빠지는 것은 아니라는 의미다.

앞선 사례 역시 장기임대주택에 대한 주택수 포함 여부에 대한 판단이 납세자와 국세청의 의견이 서로 달라 일어난 일이다.

일시적 2주택에 대한 양도소득세 과세규정을 정확히 숙지하여 예상치 못한 세금폭탄을 맞고 눈물짓는 일이 없어야 하겠다.