보상금 수령전이라도 등기완료 2개월내 양도세 신고해야

이봉구
석성 경기북부지사 대표

국가나 공공기관에서는 다목적댐을 건설하고 도로, 철도, 항만,산업단지를 조성하며 주택건설과 교육시설을 설치하는 등 많은 공익사업을 시행하고 있다.

이러한 공익사업을 시행하기 위해서는 사업에 쓸 토지 등이 필요하기 때문에 국가나 공공단체에서는 이들 토지 등을 취득하기 위해 토지 물건 등 소유자와 먼저 매수 협의를 해야 한다.

이 때 원만한 협의가 이루어지게 되면 상호간에 계약을 체결해 필요한 토지등을 매수하게 된다.

하지만 협의 매수가 불가능한 경우도 있다. 이를 대비해 사유재산제를 인정하고 있는 모든 민주국가에서는 공익사업 용지를 강제로 취득할 수 있는 토지수용제도를 마련하고 있으며, 우리나라에서도 이 제도를 시행하고 있다.

토지수용과 관련해 세무조사와 관련해 꼭 기억해야 할 내용이 있다. 바로 양도소득세 신고기한에 대한 판단이다.

LH의 토지 수용 예를 들어본다. 공익사업을 수행하기 위해 LH에서는 먼저 해당 지역의 사업인정고시를 하게 되고, 사업인정고시 이후에는 토지보상 협의 작업을 하게 된다.

토지 보상협의가 성립되면 LH에서는 원할한 사업진행을 위해 토지 등기상 소유권을 사업시행자 명의로 이전하게 된다.

등기상 명의이전이 되면 세무상 어떤 일이 발생할까? 양도소득세 신고 문제가 발생한다. 토지 보상협의 성립 시점에서 토지소유자는 LH에서 토지수용 보상금을 아직 수령하지 않았기 때문에 양도소득세 신고는 아예 생각조차 안 하고 있다.

그런데 세법상 부동산의 양도 시기는 대금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 양도시기로 판단하고 있기 때문에 문제가 발생한다.

토지보상금을 수령하지 않았기 때문에 잔금 청산은 되지 않았지만 등기이전이 접수가 됐기 때문에 세법 상 양도시기가 성립된 것으로 간주된다.

그래서 토지소유주는 양도일로부터 2개월 이내에 양도소득세 신고를 해야 하는 것이다. 토지소유주가 양도소득세 신고를 하지 않으면 신고불성실 가산세를 적용받게 된다.
토지 보상 시 세법의 무지로 양도소득세 신고기일을 놓쳐 가산세를 적용받는 사례가 비일비재하게 많아 매우 안타깝게 생각된다.

토지 강제수용의 경우에 꼭 기억해야 될 사항은 부동산등기 이전이 완료되면 양도소득세 신고를 2월 이내에 해야 된다는 사실이다.

 

이봉구 세무법인 석성 경기북부지사 대표(010-7190-5300)

 

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