수급인은 공사를 완성한 때에는 도급인에게 통지를 하고, 도급인은 준공검사를 해 합격하면 공사목적물을 인수하게 된다. 

그러나 준공검사는 계약당사자인 도급인과 수급인 사이에서 완성되는 것은 아니며 국가기관의 승인을 받아야 하는 중요한 행정절차이다. 특히 건축물에서 준공검사처분은 건축허가를 받아 건축한 건물이 건축허가사항대로 건축행정목적에 적합한가의 여부를 확인하고, 준공검사필증을 교부해 줌으로써 허가받은 자로 해금 건축한 건물을 사용, 수익할 수 있게 하는 법률효과를 발생시키는 것이다.

준공검사 시점에서 수급인의 가장 핵심적인 관심은 공사비 대가를 약정한 대로 수령하는 것이다. 그러나 건설계약에서는 도급인의 사정으로 대가를 받지 못하는 상황이 자주 있고, 많은 분쟁이 발생하기도 한다.

준공검사 완료 이후 도급인이 공사비대가의 지급이 불가능한 경우에 발생하는 법률적 쟁점은 완성건물의 소유권이 누구에게 귀속되느냐의 문제이다. 만일 완성된 건물의 소유권이 수급인에게 있다면 그만큼 대가의 회수가 쉬워지기 때문이다.

이와 관련한 학설은 크게 수급인귀속설과 도급인귀속설로 양분되나 도급인귀속설이 다수를 이루고 있다. 한편 판례를 살펴보면 건축허가명의를 도급인으로 한 이유라든지, 당사자 사이에 양도담보계약이 있었다든지, 도급인이 수급인에게 공사대금을 지급하지 않는 때에는 완성된 건물로 대물변제하거나 또는 수급인에게 건물소유권에 대한 가등기를 해 주기로 하는 약정이 있는지의 사실 등을 종합적으로 고려해 판단하게 된다.

나아가 당사자 사이에 완성될 건물의 소유권을 도급인에게 원시적으로 귀속시키려는 합의 또는 특약이 존재하는지의 여부에 초점을 맞추어 판단하고 있다. 즉 판례의 태도는 계약 내용에 따라 완성건물의 소유권이 누구에게 귀속되느냐가 결정된다는 뜻이다.

수급인이 계약을 성실히 이행하는 근본적 이유는 공사비 대가를 약정한 대로 수령하는 것이다. 따라서 수급인 입장에서는 계약협상단계에서부터 도급인의 신용 등을 세심히 검토해 계약에 반영해야 한다.

정녕호 한국CM협회 건설산업연구센터장