계약은 이행되어야 한다. 이행되지 못할 계약을 체결하는 것처럼 허무한 일은 없을 것이다. 

그러나 이행을 계속할 수 없는 사유가 있어 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 더 이상 계약을 존속시킬 이유가 없게 된다.

이때 필요한 것이 계약의 해제와 해지이다.

해제와 해지는 언 듯 같아 보이나 법적효과에서 큰 차이가 있다.

계약을 해제한 경우에는 계약은 소급하여 실효되며, 따라서 이미 이행된 급부에 대해서는 원상으로 회복할 의무가 생긴다.

반면 해지는 해지를 한 이후, 즉 장래에 향해서만 계약의 효력을 잃는 것으로 하는 결정적 차이가 있다.  

도급계약은 원칙적으로 해제의 법리가 적용된다.

그러나 건설도급계약은 그 특성상 민법의 해제에 관한 규정적용이 상당부분 제한된다.

해제의 소급효를 인정하여 원상회복을 명한다면 사회 경제적으로 손실일 뿐 아니라 상당 부분 공사를 한 수급인에게 너무 가혹한 결과가 된다.

수급인은 공사대금을 청구할 수 없음은 물론, 기수령한 공사대금을 반환하고 기시공 부분을 철거해야 하게 된다.

그러나 이러한 결과는 공평의 원칙이나 건축의 성질에 비추어 매우 부당하다.

건설계약이 해제되는 대표적 사유는 이행지체이다.

즉, 수급인이 공사완공을 지체할 경우 이다. 또 수급인이 도산으로 공사를 계속할 능력이 상실되었거나 공사의 계속을 명확히 거절한 경우도 같다.

한편 도급인의 귀책사유로는 건설용지 지정 및 제공, 자재선정 및 공급 등 도급인의 사전 협력행위가 없어서 수급인이 공사를 진행하지 못한 경우, 도급인의 지시가 부당하여 공사를 중단하는 경우에는 수급인은 도급인에게 공사대금청구권을 갖는다. 

건설은 이행에 긴 시간이 필요하고 그사이 수많은 변경이 발생하는 특징이 있다.

건설공사에서 계약관리가 그만큼 중요한 이유이기도 하다.  

정녕호 한국CM협회 건설산업연구센터장