허가권자, 대지 사용권원 확보해도 유효기간 고려 가능

질의요지: ‘건축법’ 제11조제1항 본문에서는 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있습니다.

같은 조 제11항 본문에서는 같은 조 제1항에 따라 건축허가를 받으려는 자는 해당 대지의 소유권을 확보해야 한다고 규정하면서, 같은 조 제11항 단서 및 제1호 본문에서는 건축주가 대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 소유권을 확보하지 않아도 된다고 규정하고 있는바, 건축주가 ‘건축법’ 제11조제11항제1호 본문에 따른 건축허가의 요건인 ‘대지를 사용할 수 있는 권원’을 확보했는지를 판단할 때, 허가권자는 그 권원의 유효기간을 고려할 수 있는지?

답변: 이 사안의 경우 허가권자는 그 권원의 유효기간을 고려할 수 있습니다.

그 이유는 ‘건축법’ 제11조제11항제1호 본문에서는 건축주가 “대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보”한 경우 건축허가의 요건을 갖춘 것으로 규정하고 있습니다.

같은 조의 내용이 건축물의 건축, 또는 대수선을 하려는 경우 받아야 하는 건축허가에 관한 것임에 비추어 보면, 여기서의 ‘대지 사용 권원’은 그 대지의 사용 목적에 해당하는 건축물의 ‘건축’이나 ‘대수선’을 충분히 가능하게 하는 권원을 의미한다고 보는 것이 타당합니다.

그리고 건축주가 대지 사용권을 확보하여 건축을 하는 경우 건축 대상 대지의 소유권자 등의 권리 행사를 제한하는 측면이 있고, 건축물과 대지는 분리된 별개의 물건으로서 각각에 대하여 다양한 권리 관계가 발생할 수 있는바, ‘건축법’ 제11조제11항에서 건축허가의 요건으로 대지의 소유권 또는 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보하도록 규정한 것은 허가권자로 하여금 건축주가 건축 대상 대지의 소유권이나 사용 권원을 확보하였는지를 관련 자료를 기초로 살펴보도록 하여, 건축이나 대수선으로 발생할 수 있는 건축주와 대지 소유자 등 대지 권리자 사이의 분쟁을 미연에 방지하고, 건축이나 대수선이 완료된 후 해당 건축물에 대한 권리를 가지게 되는 이해관계인이 피해를 입지 않도록 보호하려는 취지가 있다고 보아야 합니다.

이에 더하여 법령에서 일정한 원칙에 관한 규정을 둔 후 원칙에 대한 예외규정을 두는 경우, 이러한 예외규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대하여 해석해서는 안 되고 보다 엄격하게 해석할 필요가 있다고 할 것인데, ‘건축법’ 제11조제11항제1호는 같은 항 본문에서 건축주가 건축 대상 ‘대지의 소유권’을 확보하도록 한 원칙에 대한 예외를 규정한 것인바, 대지 소유권이 있는 경우 기간의 제한 없이 대지에 대한 사용이 가능하다는 점에 비추어 볼 때, 예외적인 요건인 ‘대지 사용 권원을 확보한 상태’ 역시 대지 소유권을 확보한 것에 준할 정도로 건축허가의 대상인 건축이나 대수선이 충분히 가능한 상태를 의미한다고 제한적으로 해석할 필요가 있습니다.

그렇다면 건축주가 건축허가를 신청하면서 대지 소유권이 아닌 대지 사용 권원을 확보한 상태로서, 그 대지 사용 권원에 유효기간이 설정되어 있는 경우에는 그 허가 신청 대상인 건축이나 대수선의 구체적인 내용에 비추어 해당 권원의 유효기간이 건축이나 대수선이 허용될 수 있을 정도로 적정한지 여부를 허가권자가 살펴보고, 건축허가 여부를 판단할 수 있다고 보는 것이 ‘건축법’의 체계와 관련 규정의 취지에 부합하는 해석입니다.

아울러 건축주가 건축이나 대수선 대상 대지의 소유권이나 사용권을 상실한 경우에는 허가권자는 건축허가를 취소하거나 사용승인을 거부할 수 있고, 건축허가를 받은 후에 추후 건축허가 취소 사유에 해당될 것이 예상된다면, 허가권자로서는 건축허가를 한 후 이를 다시 취소하는 등 불필요한 행정절차를 반복하기보다는 처음부터 건축허가를 하지 않을 수 있다고 보는 것이 합리적이라는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

따라서 이 사안의 경우 허가권자는 그 권원의 유효기간을 고려할 수 있습니다.

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