시공사 A는 분양자 B와 부천시 소재 오피스텔 건축에 대하여 도급계약을 체결하였습니다.

위 도급계약에 첨부된 설계도면에 따라 A가 오피스텔을 건축하던 중 B는 수시로 설계변경을 요구하였고, 그때마다 A는 B의 설계변경 요구를 들어주었습니다.

오피스텔이 완성되어 사용승인을 신청할즈음 A는 B의 설계변경 요구에 따라 설계도면과 달리 시공한 부분을 준공도면에 반영할지 여부에 대하여 고민하였으나, 분양자 B의 요구에 따라 변경 시공한 것은 문제되지 않는다고 판단하여 사용승인 신청시 변경시공 된 부분을 준공도면에 반영하지 않았습니다.

그런데 이후 B는 도산하였고, 오피스텔의 수분양자들은 오피스텔이 준공도면과 달리 시공되었다는 이유를 들어 시공사인 A를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상청구 소송을 제기하였습니다.

이때 A가 변경시공한 부분이 건물의 하자에 해당할까요?

즉 A는 수분양자들에게 하자보수에 갈음하는 손해배상책임을 부담하게 될까요?

결론부터 말씀드리면 B의 요구로 변경시공했는지 여부와 상관없이 변경시공한 부분이 준공도면에 반영되지 않았다면 이는 하자에 해당하고, 수분양계약의 계약관계에 책임을 져야 할 분양자인 B가 도산하였으므로 시공사 A가 2차적인 하자보수 책임을 수분양자들에게 부담하게 됩니다.

하자보수 판단기준에 대한 대법원 판례의 법리에 따르면 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 상당하다고 합니다(대법원 2014. 10. 27.선고 2014다22772 판결 참조).

비록 A가 변경시공을 한 것이 B의 설계변경 요구에 의한 것이지만 이는 A와 B 사이의 관계에서만 유효한 합의라고 할 것이고, 이러한 변경시공에 대한 합의의 유효성을 수분양자들과의 관계에 있어서 주장할 수 없으며, 시공상의 하자인지 여부는 준공도면을 기준으로 하여 판단하게 되므로 변경시공 내용이 준공도면에 반영되지 않는 이상 이는 하자라고 할 것입니다.

따라서 A는 수분양자들에게 하자보수에 갈음하는 손해배상책임을 부담해야 할 것으로 판단됩니다.

결국 A의 입장에서는 B의 지시에 따랐을 뿐이므로 억울할 수 있겠으나, 향후 위와 같은 결과를 방지하기 위하여는 반드시 변경시공 된 내용을 준공도면에 반영하여 사용승인을 득해야 함을 잊지 말아야 할 것입니다. 

윤성철 법무법인 로베이스 대표 변호사(010-3915-2487)