흔히들 인간관계에서 가장 중요한 원칙은 ‘적’을 만들지 않는 것이라고 한다. 누구든 도움을 주기는 어려워도 훼방을 놓기는 쉽기 때문이다.

부동산 정책에 빗대어 봤다. 문재인 정부의 부동산 정책은 시장을 적으로 만든다. 부동산으로 인한 부의 창출을 ‘불로소득’이라고 여기고 사실상 죄악시하기 때문이다.

누구든지 소득이 늘고 여유가 생기면 좋은 공간에서 살고 싶어 한다. 돈을 벌고 자산을 늘리고 싶은 것도 마찬가지이다. 한국사회에서 그나마 서민층이 자산을 불릴 수 있는 가장 손쉬운 방법이 부동산임을 부인할 수 없다.

그런데 이런 가장 기초적인 욕구와 시장의 기능을 부인한다. 수요를 줄이면 가격을 잡을 수 있다고 판단한다. 그래서 규제가 많다. 규제로 시장을 괴롭힐 수는 있다. 그러나 시장은 규제를 회피할 수 있고 무력화시키는 다양한 저항을 한다.

규제가 제대로 작동하는 것 역시 원활한 시장의 기능이 전제다. 그런데 그런 시장을 ‘적’으로 만든 것이다.

정부 정책의 ‘적’이 된 시장은 규제의 긍정적 효과보다는 규제에 따른 부작용을 더 부각시키고 확대시킨다. 그러니 규제중심의 문재인 정부 부동산 정책은 눈에 보이는 효과가 잘 나타나지도 않고 설사 나타난다고 하더라도 지속기간이 짧다.

물론 부동산 시장을 안정시키는 정책이 역대 정부에서도 쉬운 일은 아니었다. 그러나 이번처럼 대책의 효과가 짧고 반작용이 큰 경우도 드물다. 시장이 ‘적’이 된 이번 정부의 부동산 정책은 서로 ‘되게 하는 것’보다 ‘못하게 하는 게’ 많다. 악순환이다.

시장보다 정부가 더 우월하다는 교만 역시 ‘시장의 역습’에 원인을 제공한다. ‘정책의 의도’도 순수하지 않다. 정책을 쓸 때 마다 표(선거)를 계산하고 이념을 개입(선동)하다 보니 풍선효과와 부작용이 수반된다.

공급정책은 동문서답이다. 주택이 부족한 곳은 서울인데 공급은 경기도에다 한다. 주거환경이 양호한 도심지 낡은 주택들의 재개발 재건축은 못하게 하면서 도시 외곽의 그린벨트를 풀어 철 지난 신도시 개발을 추진한다.

재개발 재건축 사업은 한마디로 ‘규제폭탄’이다. 재건축 사업은 평균 10년 이상 걸리는데 그사이 제도가 너무 많이, 자주 바뀌면서 예측이 불가능하다. 조합원들의 비용은 눈덩이처럼 불어나고 삶의 질은 황폐해진다. 과도한 재산권을 침해가 아닐 수 없다.

반면, 이미 과잉공급으로 몸살을 앓고 있는 수도권 외곽, 1, 2기 신도시지역에는 공급폭탄을 계속 투여하고 있다. 폭탄은 표적만 제거하지 않는다. 무수한 파편으로 표적의 주변을 피폐하게 한다. 특히 이런 폭탄정책의 피해는 고스란히 힘없고 돈 없는 서민에게 돌아간다.

그렇다면 어떻게 해야 할까?

가장 중요한 것은 정확한 원인진단이다. 경기가 이렇게 좋지 않은데 왜 부동산만 오르는 것일까? 그것도 서울의 집값만 오르는 이유를 냉철하게 살펴야 한다.

지금 시중에서는 금리도 너무 낮고 돈을 투자할 데가 없다. 기업을 옥죄고 노동 등 다양한 규제가 강화되는 상황에서 누가 더 투자해서 기업을 운영하겠는가? 그래서 상대적으로 안정적인 실물자산인 부동산으로 자금이 몰리는 것이다.

부동산으로 쏠리는 자금의 흐름을 바꾸어야 한다. 지금 정부는 막기만 한다. 그래서는 안된다. 자금의 물꼬를 터주어야 한다. 경기를 살리고 기업을 살릴 수 있는 건설적인 투자처를 만들어야 한다.

그러기 위해서는 경제 전반에 정책의 대전환이 필요하다. 지금의 부동산 문제는 부동산 대책만으로는 절대로 해결할 수 없다. 이게 불편한 현실이다.

지금이라도 시장에 대한 무지를 인정하고 시장의 역할과 기능을 함께 고려해야 한다. 정부는 독재가 아니고서는(아니 독재를 해도) 시장을 이길 수 없다. 대신 정부는 시장을 유도하고 활용할 수는 있다.

지금이라도 정책의 패러다임을 바꾸어야 한다. 만약 지금처럼 규제 일변도로 시장을 이기려고 한다면 대한민국의 부동산 시장은 거품의 형성과 붕괴라는 대재앙을 스스로 만드는 결과를 초래할지도 모르겠다.